Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

20/07/2021

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) ghi là cấp cho Hộ Ông (Bà) thường gặp một số vướng mắc, thậm chí là tranh chấp giữa có thành viên không đồng ý việc chuyển nhượng. Sau đây là các quy định của pháp luật về vấn đề nêu trên:

  1. Thế nào là hộ gia đình sử dụng đất?

Căn cứ khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.

Theo đó, một người sẽ trở thành thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất (người có quyền đối với thửa đất đã được cấp GCN) khi có đủ 03 điều kiện sau:

– Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).

– Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (thời điểm cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…).

– Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như cùng nhau đóng góp, tạo lập hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…

Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định về chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân như sau:

“1. Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết.

Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện.

  1. Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai.
  2. Thủ tục khi hộ gia đình thực hiện quyền của người sử dụng đất:

Căn cứ khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 15/5/2014 của Chính phủ quy định về Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

  1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Căn cứ khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về nộp hồ sơ, thủ tục khi đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

 “5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc chuyển nhượng đất hộ gia đình thì phải cần sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất vào thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

  1. Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho

* Điều kiện đối với bên chuyển nhượng, tặng cho

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

* Tuy nhiên nếu là đất trồng lúa, trồng rừng thì phải xem xét thêm về điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng, tặng cho

Chỉ được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho khi không thuộc trường hợp cấm theo quy định tại Điều 191, 192 Luật Đất đai 2013 (liên quan đất lúa, đất rừng trong các khu rừng phòng hộ, rừng đặc dụng,…)

 

Nguyễn Ngọc Phương(T/h)

Cùng chuyên mục

Giá thép xây dựng hôm nay 20/9: Thị trường trong nước không có biến động

Giá thép xây dựng hôm nay 20/9: Thị trường trong nước không có biến động

Đắk Nông: Nguồn vốn chính sách chung sức xây dựng nông thôn mới

Đắk Nông: Nguồn vốn chính sách chung sức xây dựng nông thôn mới

Lạc giữa thiên đường hoa đa sắc Mộc Châu

Lạc giữa thiên đường hoa đa sắc Mộc Châu

Người truyền cảm hứng để Man United lội ngược dòng giành chiến thắng trước West Ham

Người truyền cảm hứng để Man United lội ngược dòng giành chiến thắng trước West Ham

Sự trở lại ngoạn mục sau 10 năm vắng bóng

Sự trở lại ngoạn mục sau 10 năm vắng bóng

Nhiều địa phương nới lỏng quy định đối với người về từ “vùng xanh” Hà Nội

Nhiều địa phương nới lỏng quy định đối với người về từ “vùng xanh” Hà Nội

Điều tra người dựng chuyện con nhỏ bị bà nội đổ canh nóng để quyên tiền

Điều tra người dựng chuyện con nhỏ bị bà nội đổ canh nóng để quyên tiền

Hà Nội duy trì 23 chốt kiểm soát cửa ngõ thành phố sau 21/9

Hà Nội duy trì 23 chốt kiểm soát cửa ngõ thành phố sau 21/9

Hồ Văn Ý: ‘Tôi chỉ góp công nhỏ cho futsal Việt Nam’

Hồ Văn Ý: ‘Tôi chỉ góp công nhỏ cho futsal Việt Nam’

Việt Nam vào vòng 1/8 futsal World Cup

Việt Nam vào vòng 1/8 futsal World Cup

Lời cụ Hồ ca ngợi vua Gia Long bị cắt bỏ, hãy trả chữ lại cho cụ Hồ đi !

Lời cụ Hồ ca ngợi vua Gia Long bị cắt bỏ, hãy trả chữ lại cho cụ Hồ đi !

Vầng trăng mồ côi

Vầng trăng mồ côi

Thiền sư Thích Nhất Hạnh

Thiền sư Thích Nhất Hạnh

Nguyên Ngọc

Nguyên Ngọc

Tặng quà Trung Thu cho bệnh nhi và con em cán bộ Y tế tuyến đầu chống dịch

Tặng quà Trung Thu cho bệnh nhi và con em cán bộ Y tế tuyến đầu chống dịch

Nữ bác sĩ 72 tuổi tình nguyện đi chống dịch: ‘Không thể đứng ngoài cuộc chiến’

Nữ bác sĩ 72 tuổi tình nguyện đi chống dịch: ‘Không thể đứng ngoài cuộc chiến’

Phó Thủ tướng đề nghị Cần Thơ xem xét cho mở lại hoạt động ở phường, quận ‘xanh’

Phó Thủ tướng đề nghị Cần Thơ xem xét cho mở lại hoạt động ở phường, quận ‘xanh’

TP Hồ Chí Minh rà soát các chính sách chăm lo cho trẻ em mồ côi vì COVID-19

TP Hồ Chí Minh rà soát các chính sách chăm lo cho trẻ em mồ côi vì COVID-19

Nhớ về một Tết Trung thu xưa

Nhớ về một Tết Trung thu xưa

Công ty TNHH Sản xuất Thương mại dịch vụ TD – My Nam Nguyễn và những bước tiến

Công ty TNHH Sản xuất Thương mại dịch vụ TD – My Nam Nguyễn và những bước tiến

Gian nan mới biết bạn hiền!

Gian nan mới biết bạn hiền!

Đề xuất World Cup 2 năm 1 lần và cuộc chiến vương quyền giữa FIFA với UEFA

Đề xuất World Cup 2 năm 1 lần và cuộc chiến vương quyền giữa FIFA với UEFA

FIFA tiếc bàn thắng hụt của thủ môn Hồ Văn Ý

FIFA tiếc bàn thắng hụt của thủ môn Hồ Văn Ý

“Cô ơi, ba con mất rồi, mẹ con cũng không qua khỏi”

“Cô ơi, ba con mất rồi, mẹ con cũng không qua khỏi”

Bộ Tài chính làm rõ chuyện dự phòng ngân sách hết tiền

Bộ Tài chính làm rõ chuyện dự phòng ngân sách hết tiền

Dùng hơn 2.600 tỷ đồng mua gần 20 triệu liều vaccine Pfizer

Dùng hơn 2.600 tỷ đồng mua gần 20 triệu liều vaccine Pfizer

Bồi hồi trước những tựa game tuổi thơ 8X,9X đời đầu (phần 1)

Bồi hồi trước những tựa game tuổi thơ 8X,9X đời đầu (phần 1)

Công Vinh- Thủy Tiên sao kê 177 tỷ: “Chúng tôi sẽ đâm đơn kiện dù đó là ai”

Công Vinh- Thủy Tiên sao kê 177 tỷ: “Chúng tôi sẽ đâm đơn kiện dù đó là ai”

Người Hà Nội “rồng rắn” xếp hàng, chờ cả tiếng mua bánh trung thu

Người Hà Nội “rồng rắn” xếp hàng, chờ cả tiếng mua bánh trung thu

Đã nới lỏng giãn cách, người dân từ “vùng xanh” Hà Nội có được về quê?

Đã nới lỏng giãn cách, người dân từ “vùng xanh” Hà Nội có được về quê?