Ủy quyền để sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất khác với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã thanh toán tiền nhưng chỉ thực hiện các hợp đồng nhận ủy quyền sử dụng đất thì sẽ gặp nhiều rủi ro pháp lý. Sau đây là một số quy định làm rõ cho nhận định trên:
* Bên nhận ủy quyền nhân danh bên ủy quyền để thực hiện công việc ủy quyền
Khoản 1 Điều 138 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đại diện theo ủy quyền như sau:
“1. Cá nhân, pháp nhân có thể uỷ quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.”
Điều 562 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Như vậy, bản chất của ủy quyền là bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận.
* Phạm vi ủy quyền có thể bị giới hạn
Điều 141 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Phạm vi đại diện như sau:
“1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:
- a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
- b) Điều lệ của pháp nhân;
- c) Nội dung ủy quyền;
- d) Quy định khác của pháp luật.
- Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.”
Phạm vi ủy quyền do các bên thỏa thuận nhưng nếu trả tiền cho bên có đất nhưng chỉ nhận ủy quyền thì trong nhiều trường hợp sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận.
Nếu có mục đích muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng các bên lại ký hợp đồng ủy quyền thì khi đó xảy ra tình trạng về pháp: Bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho Bên chuyển nhượng (Bên có QSD đất) nhưng quyền sử dụng đất và các giấy tờ về nhà đất vẫn thuộc đứng tên “chủ cũ“.
* Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Vì là hợp đồng ủy quyền nên Bên có QSD đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và rủi ro phát sinh sẽ thuộc về Bên đã trả tiền.
Điều 569 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền như sau:
“1. Trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.
Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt.
- Trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền, nếu có.”
Như vậy: việc thay thế các thủ tục liên quan chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền sử dụng đất vì lý do nào đó thì người nhận chuyển nhượng đã thanh toán tiền sẽ không là chủ sử dụng đất theo luật Đất đai 2013 và không được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thay vào đó họ chỉ được thực hiện những công việc trong phạm vi ủy quyền và phải chịu rủi ro khi bên chuyển nhượng đơn phương chấm dứt sự ủy quyền bất cứ lúc nào. Việc tranh chấp để dòi bồi thường sẽ mất nhiều thời gian và chi phí.
Nguyễn Phương (T/h)
