Hiện nay, không hiếm luật sư đứng ra làm chứng cho các giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Các giao dịch này đa phần không đủ điều kiện chuyển nhượng nên không thể công chứng, chứng thực hợp đồng theo đúng quy định pháp luật.
Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của một số người dân, một số đối tượng đã vẽ dự án, phân lô bán nền đất nông nghiệp, lừa hàng tỉ đồng của khách hàng bằng chiêu thức “ký mua bán nhà đất qua văn phòng luật sư”. Vậy việc làm chứng này có vi phạm pháp luật hay không?
54 hợp đồng mua bán dự án “ma”
Trong vụ án “vẽ dự án ma, lừa hàng chục khách hàng” xảy ra tại tỉnh Đồng Nai, Nguyễn Đình Chính đã lập dự án “ma”, phân lô, bán nền đất nông nghiệp để lừa hàng chục khách hàng lên tới hàng chục tỉ đồng.
Để tạo niềm tin cho khách hàng, đầu tháng 12-2019 Chính đến văn phòng luật sư Mai Thị Kim Sa (có trụ sở chính ở TP.HCM, địa chỉ chi nhánh ở phường Trảng Dài, TP Biên Hòa, do bà Mai Thị Kim Sa làm trưởng văn phòng) yêu cầu văn phòng luật sư này soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Văn phòng luật sư này đã soạn thảo 54 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Sau đó khách hàng và Chính ký, lăn tay trên hợp đồng, bà Mai Thị Kim Sa đại diện văn phòng luật sư ký tên đóng dấu với tư cách người làm chứng. Sau đó, Chính bị bắt về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Đồng Nai cho rằng căn cứ vào Luật luật sư năm 2019, quy định văn phòng luật sư được soạn thảo các hợp đồng hợp pháp theo quy định của pháp luật, không quy định cụ thể về việc văn phòng luật sư không được soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và làm chứng trong việc chuyển nhượng QSDĐ khi đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng.
Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là luật sư có được làm chứng các giao dịch bất động sản hay không và khi có tranh chấp, thậm chí khi các giao dịch này có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự, thì luật sư có trách nhiệm như thế nào?
Có thể bị xử lý kỷ luật
Theo luật sư Bùi Quốc Tuấn (Đoàn luật sư TP.HCM), pháp luật nói chung và Luật luật sư nói riêng có quy định cụ thể những gì mà luật sư được làm và không được làm.
Khoản 1, điều 30 Luật luật sư năm 2015 quy định dịch vụ pháp lý khác của luật sư bao gồm: giúp đỡ khách hàng thực hiện công việc liên quan đến thủ tục hành chính, giúp đỡ về pháp luật trong trường hợp giải quyết khiếu nại, dịch thuật, xác nhận giấy tờ, các giao dịch và giúp đỡ khách hàng thực hiện công việc khác theo quy định của pháp luật.
Việc luật sư soạn thảo hợp đồng thì không sai, tuy nhiên ký xác nhận với tư cách người làm chứng trong giao dịch trên là trái pháp luật. Không chỉ vậy, khi đóng dấu văn phòng luật sư trong hợp đồng chuyển nhượng đất thì việc làm chứng này không còn là tư cách cá nhân nữa, mà đã là tư cách luật sư đại diện cho văn phòng luật sư.
Điều 459 Bộ luật dân sự năm 2015 và điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký theo quy định.
Do đó, với tư cách là luật sư, biết được việc chuyển nhượng đó là trái pháp luật nhưng không tư vấn cho khách hàng chấm dứt ngay hành vi trái pháp luật mà vẫn thực hiện thì tùy theo tính chất và mức độ hành vi, cơ quan điều tra sẽ xem xét xử lý theo quy định.
Người bị hại cần làm đơn trình báo đến cơ quan có chức năng xem xét giải quyết về việc mình có hay không bị lừa và thiệt hại, cần xem xét trách nhiệm của từng cá nhân tham gia vào quá trình chuyển nhượng trên.
Còn luật sư Bùi Quang Nghiêm (phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng trong trường hợp trên, có thể lúc đó họ không biết được sẽ có hành vi lừa đảo xảy ra sau đó, nhưng việc ký tên và đóng dấu văn phòng luật sư trên hợp đồng chuyển nhượng vô hình trung đã tạo niềm tin cho khách hàng về tính hợp pháp của giao dịch.
Theo Luật đất đai năm 2013 và Luật công chứng năm 2014, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp luật định.
Điều 11 Bộ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp luật sư Việt Nam, quy định khi khách hàng yêu cầu dịch vụ pháp lý của luật sư mà luật sư biết rõ khách hàng có ý định lợi dụng dịch vụ đó cho mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật, hoặc yêu cầu của khách hàng trái đạo đức, vi phạm điều cấm của pháp luật thì luật sư phải từ chối tiếp nhận vụ việc.
Các luật sư đều hiểu biết rất rõ những giao dịch như nêu trên là không hợp pháp, đồng thời luật sư cũng không được phép làm thay chức năng công chứng, chứng thực. Do đó, luật sư không được phép làm chứng trong các giao dịch bất động sản, đặc biệt là các giao dịch về bất động sản không đủ điều kiện.
Không thể bao biện rằng việc làm chứng này chỉ là chứng kiến có sự việc mua bán trên thực tế, chứ không chịu trách nhiệm về nội dung giao dịch. Do đó, trong những vụ việc như thế này, trách nhiệm vật chất của luật sư không thể chối cãi được và luật sư không thể vô can.
Tính chất, mức độ vi phạm pháp luật đến đâu và xử lý ra sao phụ thuộc vào quá trình điều tra của cơ quan tố tụng. Song trong trường hợp này, luật sư đã vi phạm quy tắc đạo đức nghề nghiệp luật sư.
Nếu các đương sự làm đơn khiếu nại gửi đến hội đồng khen thưởng kỷ luật của đoàn luật sư nơi luật sư đó tham gia thì hội đồng khen thưởng kỷ luật sẽ xem xét xử lý kỷ luật luật sư này. Mức kỷ luật nặng nhất mà luật sư này có thể nhận là bị xóa tên khỏi đoàn luật sư, thu hồi chứng chỉ hành nghề luật sư…
Có dấu hiệu giúp sức?
Theo luật sư Tô Bá Thanh (Đoàn luật sư TP.HCM), nếu luật sư chỉ ký tên làm chứng thì có thể cho rằng họ đang ký với tư cách cá nhân. Còn nếu ký tên và đóng dấu văn phòng luật sư thì lúc này không còn là tư cách cá nhân nữa, mà đang đại diện cho tổ chức hành nghề luật sư với tư cách là 1 luật sư.
“Tại sao các bên lại chọn văn phòng luật sư để làm chứng thay vì chọn một người bất kỳ nào khác? Điều này cũng cho thấy văn phòng luật sư tạo cho họ niềm tin nhất định vào tính đúng đắn, hợp pháp của giao dịch, khiến người dân an tâm hơn.
Nếu người dân do tin tưởng vào văn phòng luật sư nên mới ký vào các hợp đồng thì văn phòng luật sư phải có trách nhiệm đối với thiệt hại đã xảy ra” – luật sư Thanh nói.
Trong trường hợp trên, luật sư buộc phải biết giao dịch này là trái quy định pháp luật và thực tế hậu quả đã xảy ra. Hơn nữa, về mặt chủ quan, lời chứng của luật sư thể hiện luật sư biết giao dịch này là trái quy định pháp luật nhưng vẫn làm chứng. Do đó luật sư có thể có dấu hiệu đồng phạm.
Nguyễn Phương
