Khi cơ hội mở rộng không gian công cộng dần cạn kiệt do hết quỹ đất, TP.HCM phải tập trung cải tạo các khu vực phát triển dưới tiềm năng, như đất hai bên bờ sông Sài Gòn.
Dọc 80 km sông Sài Gòn đoạn qua TP.HCM chỉ còn 5 vị trí “trống” quy hoạch phân khu theo quy chế quản lý kiến trúc TP.HCM vừa được phê duyệt. Trong khi đó, nhiều dự án ven sông đã được phê duyệt từ lâu không đảm bảo yêu cầu về hành lang sông gây khó khăn cho công tác quy hoạch.
Thực tế này cho thấy để xây dựng được một hành lang sông đẹp, TP.HCM có nhiều việc phải làm và đòi hỏi một quá trình kiến thiết dài hơi, như đánh giá của KTS.TS Nguyễn Anh Tuấn, Trưởng phòng Quản lý Quy hoạch, Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM (QHKT).
Các chuyên gia chỉ ra vấn đề khó nhất trong thực hiện hóa kế hoạch xây dựng hành lang sông Sài Gòn là xử lý các công trình, dự án đang lấn chiếm bờ sông trái với quy định hiện hành.
Bài toán kinh tế
Theo Sở Quy hoạch Kiến trúc, trên toàn tuyến sông Sài Gòn hiện có khoảng 83 dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở, khu phức hợp nhà ở kết hợp với thương mại – dịch vụ, khu công viên kết hợp với vui chơi giải trí, với diện tích thống kê chưa đầy đủ khoảng 454,22 ha.
Các dự án này đều đã có đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trong đó, một số được phê duyệt quy hoạch chi tiết trước thời điểm TP.HCM ban hành quy định về quản lý hành lang bờ sông. Do đó, chiều rộng hành lang bờ sông tại các dự án này chưa thống nhất với quy định hiện nay.
Cụ thể, theo quy định về quản lý, sử dụng hành lang trên bờ sông, kênh, rạch thuộc địa bàn TP.HCM có hiệu lực từ 24/6/2004 (Quyết định 150), chiều rộng hành lang bờ sông tính từ ranh quy hoạch mép bờ cao phải từ 30 m đến 50 m. Trên thực tế, một số đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại quận 2 cũ (TP Thủ Đức) có chiều rộng hành lang bờ sông tính từ ranh quy hoạch mép bờ cao hiện chỉ khoảng 7,5 m, 10 m, 15 m.
Không gian hành lang bảo vệ sông Sài Gòn qua thời gian dài, được quy định bởi nhiều cơ sở pháp lý, nhiều giai đoạn, có nhiều điểm chưa thống nhất. Đồng thời, việc quy định chiều rộng hành lang bảo vệ sông chưa đủ linh hoạt, chưa tạo được tính kết nối về mặt không gian đô thị và chưa kích hoạt được các hoạt động tương tác với dòng sông, dẫn đến việc khai thác giá trị sông Sài Gòn còn nhiều hạn chế.
“Đây là vấn đề do yếu tố lịch sử”, KTS.TS Nguyễn Anh Tuấn thừa nhận thực trạng. Ông đánh giá quá trình định hướng lại quy hoạch hành lang sông Sài Gòn, sau đó là đầu tư, phát triển, phải tính bằng chục năm, thậm chí trăm năm.
Chung nhận định, TS Võ Kim Cương, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TP.HCM, cho rằng sau mấy chục năm phát triển đô thị, việc vướng dự án, công trình đã thực hiện theo quy hoạch cũ là chắc chắn xảy ra. Đây là bài toán kinh tế mà TP.HCM phải cùng các nhà đầu tư tính toán sao cho giá trị sinh ra từ con đường có thể bù đắp vào phần bồi thường đó.
Để giải bài toán này, chuyên gia đưa ra lời khuyên rằng cần đặc biệt lưu ý quyền lợi của người sử dụng đất hai bên đường, bên cạnh đó là trách nhiệm của người dân trong việc cùng tham gia phát triển con đường. Như vậy, Nhà nước và người sử dụng đất đều có lợi.
Cái khó là các chủ đất thường lo quyền lợi không được bảo đảm nên không tích cực. Do đó, nhiều dự án lớn của thành phố bị vướng ở phần đền bù giải tỏa do quyền lợi của người có đất chưa được giải quyết thỏa đáng, có trục trặc nên vướng.
“Nếu lợi ích lớn hơn phần phải hy sinh như đập bỏ các quy hoạch, công trình cũ thì vẫn phải làm. Còn nếu tính toán thấy quá tốn kém, mà lợi ích không nhiều thì không làm nữa. Đây là bài toán kinh tế cho TP.HCM”, ông nói.
Tham vọng lớn, nguồn lực hạn chế
Phân tích kỹ hơn, TS Nguyễn Ngọc Hiếu, Đại học Việt – Đức (VGU), chỉ ra rằng các khu vực như bờ kè phải đối mặt với tính phức tạp của quyền tài sản đang hình thành, đất chia lô nhỏ. Cùng với đó, nhiều khu vực tiếp cận sông nước có hạ tầng kết nối và thoát nước không đồng bộ.
Bờ kè cần đầu tư lớn nhưng thiếu cơ sở giải tỏa vì ranh giải tỏa chưa đảm bảo tính hợp lý cả về kinh tế và kỹ thuật, thiếu nguồn thu từ tiền sử dụng đất khi chuyển đổi sang phi nông nghiệp.
“Các tham vọng chỉnh trang đô thị, tạo lập hạ tầng xanh cùng không gian công cộng quy mô lớn đối lập với thực tế nguồn lực công hạn chế và chi phí di dời lớn”, TS Nguyễn Ngọc Hiếu chia sẻ.
Chuyên gia nhận định cải tạo chỉnh trang khu vực bờ kè cần mô hình quy hoạch và phát triển phù hợp. Hai mươi năm qua, TP.HCM có những mô hình phát triển sử dụng vốn Nhà nước để làm bờ kè (Bờ bao Sài Gòn & ODA Nhiêu Lộc – Thị Nghè), vốn tư nhân làm khu đô thị mới và bờ kè (Tân Cảng – Ba Son, Phú Mỹ Hưng), và mô hình BT làm kè phục vụ chống ngập do triều cường (Trung Nam).
Kết quả cho thấy dự án ngân sách và vay vốn ODA thành công về mặt kinh tế, giao thông và xã hội, nhưng chưa tích hợp được việc đầu tư cải thiện và phát triển không gian kề cận, cũng như chưa huy động được nguồn lực tư nhân để làm giảm gánh nặng đầu tư công.
Dự án Tân Cảng cải thiện bờ sông và khu vực kề cận, nhưng hệ số sử dụng đất quá lớn gây quá tải về hạ tầng giao thông. Dự án Phú Mỹ Hưng tạo môi trường sống tốt, nhưng đây là dự án phát triển mới chứ không phải dự án chỉnh trang. Dự án BT của Tập đoàn Trung Nam giúp giảm gánh nặng ngân sách nhưng chưa giúp phát triển đồng bộ không gian liền kề.
Để khu vực bờ kè trên được quy hoạch và phát triển thuận lợi, cần đặt và giải đúng bài toán. Trong số nhiều thách thức và vướng mắc nêu trên, có thể thấy vấn đề cốt lõi là mô hình phát triển đòi hỏi phải sử dụng nguồn lực từ nhiều bên theo mô hình hợp tác cùng đóng góp cùng hưởng lợi.
Các dự án bờ kè luôn tồn tại câu hỏi lớn về lập quy hoạch và dự án với nhiều căn cứ về lựa chọn ranh thu hồi, khu vực bảo vệ, khu vực giao cho nhà đầu tư, và đặc biệt là cơ chế giải quyết bài toán lợi ích đóng – hưởng.
TS Nguyễn Ngọc Hiếu cho rằng từ trước tới nay, các chủ tài sản bên ngoài ranh thu hồi được hưởng lợi mà không phải đóng góp, trong khi những người phải di dời bên trong ranh thường chịu thiệt vì không được chia sẻ lợi ích từ giá trị đất gia tăng. Sự bất cập này làm phát sinh nhiều mâu thuẫn và là một trong những nguyên nhân quan trọng cản trở quá trình thực hiện dự án.
Vì vậy, bản thân quá trình lập quy hoạch và thực hiện các dự án cần giải được bài toán lợi ích hài hòa theo phạm vi tác động gia tăng giá trị đột biến thay vì tập trung vào ranh giải tỏa thường phụ thuộc vào vấn đề kỹ thuật hay hành chính.
Trong bối cảnh nguồn lực đầu tư công ngày càng hạn chế, giải pháp hợp tác giữa Nhà nước và tư nhân sẽ huy động sự tham gia của cộng đồng vào phát triển ngày càng sâu rộng, đa chiều, và thiết thực, giúp phát huy hiệu quả không chỉ nguồn lực tài chính mà còn nguồn vốn xã hội, và việc tìm kiếm, chia sẻ lợi ích, trách nhiệm cần được đặt ra từ giai đoạn quy hoạch.
Để có quy hoạch tốt và nhà đầu tư tốt, TS Nguyễn Ngọc Hiếu đề xuất giải pháp thi tuyển cả thiết kế gắn với thi tuyển dự án để thực thi các giải pháp trên nền tảng cạnh tranh minh bạch và thúc đẩy sáng tạo. Cách làm này vừa giúp đánh giá khả năng ủng hộ từ cộng đồng và hoàn thiện các giải pháp về kinh doanh, yêu cầu bảo vệ lợi ích công cộng.
Nếu được lựa chọn, các giải pháp cải tạo cần nghiên cứu rộng hơn, tính cả các giải pháp hỗn hợp bao gồm nâng cấp, chỉnh trang, và tái phát triển, sử dụng cách tiếp cận sáng tạo và linh hoạt trong huy động vốn tham gia cùng các công cụ mới.
Theo Zing
