Bạn đọc có phản ánh về vướng mắc: đất nằm trong quy hoạch đã duyệt và công bố có được phép chuyển nhượng không?
Ban Bạn đọc xin giải đáp như sau:
Căn cứ Điều 49 Luật Đất đai 2013 (và các Văn bản sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn thi hành) quy định về thực hiện quy hoạch sử dụng đất như sau:
- Trường hợp chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm;
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
- Một số lưu ý
– Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải:
+ Điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích với phần diện tích đất trong kế hoạch đã công bố;
+ Công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
– Trường hợp sau 03 năm mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền như không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
– Người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, căn cứ các quy định hiện hành thì đất nằm trong quy hoạch có thể bị hạn chế một số quyền, tuy nhiên không có quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đối với đất nằm trong quy hoạch. Do đó, đất nằm trong quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn có thể chuyển nhượng.
Tuy nhiên, để việc chuyển nhượng đất không trái với quy định của pháp luật thì phải đáp ứng một số điều kiện theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp:
+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng theo quy định.
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất./.
Ban Bạn đọc
