Căn cứ quy định Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn phải tuân thủ các quy định có liên quan trong Bộ luật dân sự hiện hành. Ví dụ: không được chuyển nhượng phần đất là dùng vào việc thờ cúng do người để lại di chúc đã chỉ định người quản lý, mặc dù đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền nêu trên sẽ bị hạn chế bởi quy định của pháp luật dân sự về thừa kế. Về nguyên tắc, những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng (trường hợp được tất cả những người thừa kế đồng ý bằng văn bản).
Căn cứ Điều 4 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về sở hữu đất đai:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Căn cứ khoản 1 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013:
“người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Căn cứ Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013:
“Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- b) Đất không có tranh chấp;
- c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- d) Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất nhận thừa kết quyền sử dụng đất từ di chúc mà trong di chúc xác định mục đích sử dụng là dùng vào việc thờ cúng thì sẽ bị hạn chế bởi quy định của pháp luật dân sự về thừa kế theo Điều 645 của Bộ luật Dân sự năm 2015:
“1. Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thoả thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.
Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.
Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.
- Trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng.”
Người quản lý di sản là người được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thoả thuận cử ra và có nghĩa vụ được quy định tại khoản 1 Điều 617 của Bộ luật này. Đó là:
“a) Lập danh mục di sản; thu hồi tài sản thuộc di sản của người chết mà người khác đang chiếm hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;
- b) Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản;
- c) Thông báo về tình trạng di sản cho những người thừa kế;
- d) Bồi thường thiệt hại nếu vi phạm nghĩa vụ của mình mà gây thiệt hại;
đ) Giao lại di sản theo yêu cầu của người thừa kế.”
Nguyễn Phương
