Liên quan đến dự thảo Nghị quyết thi hành luật đất đai, Luật sư Hồ Vương Quốc Sử đánh giá đây là bước đi chiến lược giúp công khai, minh bạch về định giá và bảng giá đất.

Luật sư Hồ Vương Quốc Sử, Giám đốc Điều hành tại LS Law Firm

Luật sư Hồ Vương Quốc Sử – Giám đốc điều hành Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (LS Law Firm) cho biết, vào ngày 19/10/2025 vừa qua, Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết thi hành luật đất đai, trong đó có những nội dung giúp công khai, minh bạch về định giá đất và bảng giá đất, có ý nghĩa tích cực đối với Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Nguyên tắc định giá đất
Theo Luật sư Hồ Vương Quốc Sử – Giám đốc điều hành Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (LS Law Firm), đối với dự thảo Nghị quyết lần này, việc định giá đất vẫn tuân thủ theo nguyên tắc thị trường như quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024, nghĩa là giá đất được xác định phải phản ánh sát với giá trị giao dịch thực tế trên thị trường.
Việc áp dụng nguyên tắc thị trường không chỉ góp phần bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất mà còn giúp doanh nghiệp có cơ sở dự báo chi phí đầu tư chính xác, đồng thời tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Bên cạnh đó, quá trình định giá phải được tiến hành một cách trung thực, khách quan, công khai và minh bạch, tách bạch giữa cơ quan quyết định giá đất và đơn vị tư vấn. Đây là điểm then chốt nhằm ngăn ngừa xung đột lợi ích, loại bỏ nguy cơ chi phối, can thiệp chủ quan vào kết quả định giá, tránh tình trạng “xin – cho” trong quản lý đất đai.
“Khi cơ chế này được áp dụng đúng, kết quả định giá sẽ có tính thuyết phục cao hơn, giảm việc khiếu kiện và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, ổn định”, Luật sư Sử cho hay

Hình minh họa

Xây dựng bảng giá riêng
Theo dự thảo Nghị quyết, bảng giá đất được xây dựng chi tiết theo từng loại đất, khu vực và vị trí cụ thể. HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, bắt đầu áp dụng từ ngày 01/01/2026 và sửa đổi, bổ sung khi cần thiết.
Đáng chú ý, tại những địa phương đã hoàn thiện hệ thống bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá sẽ được quy định chi tiết đến từng thửa đất. Việc này giúp hiện đại hóa quản lý đất đai, thông tin giá đất minh bạch và dễ tiếp cận hơn cho cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp lẫn người dân.
UBND cấp tỉnh được trao quyền ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm. Trong trường hợp thị trường có biến động mạnh hoặc có sự khác biệt giữa các khu vực, UBND tỉnh có thể điều chỉnh ngay trong năm hoặc áp dụng hệ số riêng cho từng địa bàn cụ thể. Cơ chế này nhằm tạo ra sự linh hoạt, giúp giá đất Nhà nước quy định không bị “đóng khung” trong nhiều năm.
Dự thảo Nghị quyết đã quy định cụ thể thời điểm lựa chọn thông tin giá đất đầu vào là thời gian xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất trở về trước. Ngoài ra, tại Điều 8 dự thảo Nghị quyết quy định về Hệ số điều chỉnh giá đất sẽ đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương.

Ý nghĩa tích cực đối với 3 bên
Luật sư Sử nhận định, cơ chế này tạo ý nghĩa tích cực đối với mối quan hệ giữa Nhà nước – Doanh nghiệp – Người dân.
Cụ thể, đối với doanh nghiệp, cơ chế này tạo điều kiện thuận lợi trong việc dự báo và hoạch định chi phí sử dụng đất, giúp họ chủ động hơn trong chiến lược đầu tư, sản xuất – kinh doanh.
Khi bảng giá đất được xây dựng sát với giá thị trường và được cập nhật định kỳ, doanh nghiệp có thể tính toán chính xác hơn nghĩa vụ tài chính như tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, hoặc chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng. Điều này không chỉ giảm thiểu rủi ro pháp lý và tài chính, mà còn thúc đẩy môi trường đầu tư minh bạch, bình đẳng giữa các chủ thể kinh tế.
Đối với người dân, đặc biệt là các hộ gia đình, cá nhân có đất bị Nhà nước thu hồi, việc xác định giá bồi thường dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sẽ giúp giá trị bồi thường phản ánh sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trên thị trường.
Từ đó, hạn chế được tình trạng khiếu kiện kéo dài do mức bồi thường thấp hoặc không tương xứng. Đồng thời, người dân cũng dễ dàng tiếp cận thông tin về giá đất, tăng tính công khai, minh bạch và sự đồng thuận trong quá trình thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Đối với Nhà nước, cơ chế xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh một cách công khai, thống nhất và có căn cứ khoa học sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, tăng thu ngân sách thông qua việc hạn chế thất thu từ tiền sử dụng đất, thuê đất hoặc thuế chuyển nhượng.
Bên cạnh đó, việc áp dụng cơ chế minh bạch còn giúp tăng cường niềm tin xã hội, củng cố tính chính danh của chính quyền địa phương trong việc thực thi chính sách đất đai, tạo nền tảng cho quản trị đất đai hiện đại, công bằng và bền vững.
“Nhìn chung, quy định về định giá đất và bảng giá đất là bước tiến quan trọng hướng tới thị trường bất động sản minh bạch và công bằng hơn. Tuy nhiên, để thực thi hiệu quả, người dân và doanh nghiệp cần chủ động nắm bắt thông tin, đồng thời sẵn sàng tham khảo tư vấn pháp lý trong các tình huống phức tạp”, Luật sư Sử lưu ý.

Luật sư Hồ Vương Quốc Sử là Giám đốc Điều hành tại LS Law Firm, với hơn 11 năm kinh nghiệm chuyên sâu trong các lĩnh vực như đầu tư, doanh nghiệp, bất động sản và tố tụng.
Hotline: 0908 192 615
Website: https://lslawfirm.com.vn/
Email: su.ho@lslawfirm.com.vn

Hồ Ninh