Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ liên quan chuyển nhượng quyền sử dụng đất: giấy tờ do các bên tự lập, không có công chứng, chứng thực (gọi tắt là giấy tờ) là căn cứ để chứng minh việc chuyển nhượng đã xảy ra trên thực tế, đồng thời là căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy CN.QSDĐ). Trường hợp người dân không có hoặc làm mất giấy tờ nêu trên thì có được cấp Giấy CN.QSDĐ không?
Căn cứ khoản 10 Điều 3 của Luật Đất đai 2013 Giải thích từ ngữ:
- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Căn cứ Điều 167 của Luật Đất đai 2013 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2…
- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Về nguyên tắc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập hợp đồng bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì giao dịch đó mới có hiệu lực về hình thức.
Pháp luật đất đai hiện hành quy định người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất muốn được cấp Giấy chứng nhận phải có hợp đồng, văn bản để chứng minh việc chuyển nhượng, tặng cho đó. Tuy nhiên, do trên thực tế trước đây nhiều trường hợp chuyển nhượng, tặng cho không có hợp đồng, văn bản được công chứng, chứng thực nên pháp luật đất đai có quy định công nhận giao dịch bằng giấy viết tay nếu xảy ra trước ngày 01/7/2014 và đáp ứng một số điều kiện điều kiện.
Căn cứ khoản 2 Điều 100 của Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó đứng tên người khác như sau:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”.
Căn cứ khoản 54 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
- a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
- b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
…”.
Vậy nếu như bị mất hoặc không giấy tờ vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi mất hoặc không có giấy tờ chuyển nhượng QSD đất thì người nhận chuyển nhượng vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện được cấp. Trường hợp này, người nhận chuyển nhượng xử lý theo cách sau:
– Liên hệ với chủ sử dụng đất cũ trước đây để làm lại giấy xác nhận là đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nội dung ghi như thỏa thuận trong giấy tờ trước đây).
– Trường hợp không liên hệ được với chủ sử dụng đất cũ thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu cơ sở dữ liệu địa chính đã ghi thông tin của người nhận chuyển nhượng là người đang sử dụng đất. Mặc dù pháp luật không có quy định cụ thể với trường hợp này nhưng trên thực tế khá phổ biến.
Cám ơn bạn đọc đã quan tâm. Trường hợp có thắc mắc hãy liên hệ Ban bạn đọc của Văn Hiến Việt Nam để được giải đáp!
Phương Nguyễn
