Khi thực hiện mua nhà ở hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện các thủ tục hành chính theo quy định. Tuy nhiên, việc thực hiện là một quá trình kéo dài thời gian (ký hợp đồng, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, thực hiện các nghĩa vụ tài chính, đăng ký quyề sở hữu, quyền sử dụng đất,…). Trong qua trình đó cần lưu ý khi nào các bên tham gia có quyền và nghĩa vụ liên quan đế tài sản, quyền sử dụng đất đang giao dịch.
Sau đây là các thời điểm cần luu ý:
Căn cứ Điều 12 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như sau:
“1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
- Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
- Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.”
Căn cứ khoản 1 Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở:
“Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.
Căn cứ khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời điểm có hiệu lực khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Theo các quy định trên, thời điểm có hiệu lực của việc chuyển tên của Chủ sử dụng đất hay Chủ sở hữu nhà ở trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phụ thuộc vào tài sản là nhà hay là quyền sử dụng đất.
1/-Trường hợp tài sản là nhà ở, theo quy định của của Luật Nhà ở 2014, thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực là thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, còn việc chuyển giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà.
Như vậy có 02 trường hợp có thể xảy ra:
Trường hợp 01: Nếu các bên ký hợp mua bán nhà ở, hợp đồng đã được công chứng, chứng thực mà Bên mua đã trả đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở từ Bên bán thì kể từ thời điểm này nhà ở đã không còn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Bên bán. Bên mua có quyền và nghĩa vụ đối với tài sản đó (ngay cả những rủi ro phát sinh).
Trường hợp 02: Nếu các bên ký hợp mua bán nhà ở, hợp đồng đã được công chứng, chứng thực nhưng Bên mua chưa thanh toán đủ tiền mua hoặc chưa nhận bang giao nhà từ Bên bán thì tài sản đó vẫn còn thuộc quyền sở hữu của Bên bán, Bên bán vẫn còn quyền và nghĩa vụ đối với tài sản đó.
2/-Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của của Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời đăng ký vào sổ địa chính.
Vì vậy, khi Bên chuyển nhượng (bên bán) đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Bên nhận chuyển nhượng (bên mua), hợp đồng đã được công chứng, chứng thực và đã hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính (thể hiện bằng việc Văn phòng Đăng ký đất đai cập nhật chỉnh lý biến động vào trong 4 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ hoặc trình Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới) thì kể từ thời điểm này thửa đất không thuộc quyền sử dụng của Bên chuyển nhượng nữa.
Còn trường hợp, nếu Bên chuyển nhượng đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, chứng thực nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn còn thuộc quyền sử dụng của Bên chuyển nhượng và có quyền và nghĩa vụ đối với khu đất đó (ngay cả những rủi ro phát sinh)./.
Nguyễn Phương(T/h)
