Hiện nay, vẫn còn nhiều trường hợp người nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng bị kê biên, xử lý tài sản thi hành bản án của chủ sử dụng đất trước đây do không thi hành bản án, quyết định của Tòa án, cơ quan thi hành án dân sự đã có hiệu lực.
Mặc dù, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng vẫn bị cơ quan thi hành án kê biên, xử lý tài sản theo bản án của người chuyển nhượng. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, trong số đó là khi bản án xét xử có hiệu lực nhưng người có quyền yêu cầu thi hành án chưa thực hiện quyền của mình hoặc cơ quan thi hành án chưa kịp thời thực hiện các biện pháp ngăn chặn, thông báo cho các cơ quan có liên quan. Khi đó, người phải thi hành án dân sự đã chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất nhằm tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ thi hành án.
Căn cứ Điều 75 của Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi năm 2014) quy định về Giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án như sau:
“1. Trường hợp tài sản của người phải thi hành án bị cưỡng chế để thi hành án mà có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp về quyền của họ được khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì việc xử lý tài sản được thực hiện theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp không khởi kiện tại Tòa án hoặc không đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì Chấp hành viên xử lý tài sản để thi hành án theo quy định của Luật này.
- Trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.
Hết thời hạn 15 ngày, kể từ ngày được thông báo mà người được thi hành án không yêu cầu thì Chấp hành viên yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.
- Trường hợp Chấp hành viên yêu cầu Tòa án giải quyết các việc quy định tại khoản 1 Điều 74 của Luật này và khoản 1, khoản 2 Điều này để thi hành án thì không phải chịu án phí, lệ phí Tòa án.”
Căn cứ khoản 1 Điều 24 của Nghị định 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định về Kê biên tài sản để thi hành án như sau:
“1. Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Khi kê biên tài sản, nếu có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự.
Trường hợp đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà tài sản bị chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố cho người khác thì tài sản đó bị kê biên, xử lý để thi hành án; Chấp hành viên có văn bản yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đối với tài sản đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đối với tài sản đó.”
Căn cứ khoản 1 Điều 6 của Thông tư liên tịch 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC quy định về Kê biên, xử lý tài sản để thi hành án như sau:
“1. Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu có tranh chấp thì Chấp hành viên hướng dẫn đương sự thực hiện việc khởi kiện tại Toà án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo mà không có người khởi kiện thì cơ quan thi hành án xử lý tài sản để thi hành án.
Kể từ thời điểm có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc trong trường hợp đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà tài sản bị bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố cho người khác, người phải thi hành án không thừa nhận tài sản là của mình thì bị kê biên, xử lý để thi hành án.”
Như vậy, các quy định pháp luật có mục đích nhằm bảo vệ quyền lợi của người được thi hành án, tránh việc tẩu tán tài sản của người bị thi hành án nên khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất cần tìm hiểu các thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của thửa đất và người chuyển nhượng.
Mặc khác, các cơ quan có thẩm quyền cần áp dụng chế tài nghiêm khắc đối với hành vi tẩu tán tài sản hoặc khi đã có bản án, người được thi hành án nên nhanh chóng chuyển hồ sơ cho cơ quan thi hành án yêu cầu kê biên, xử lý tài sản để đảm bảo sự tuân thủ thi hành theo quyết định của bản án có hiệu lực, tránh việc tẩu tán tài sản và đẩy rủi ro về phía người thứ ba người nhận quyền sử dụng đất ngay tình.
Nguyễn Phương
