Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về các biện pháp bảo đảm trong đó có thế chấp là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, một bên sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia.
Theo quy định của pháp luật dân sự thì quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, nếu đáp ứng các điều kiện như thuộc quyền sử dụng của người giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản không đang trong quá trình giải quyết tranh chấp, đảm bảo thi hành án hoặc đang đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ khác thì sẽ được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Nếu cá nhân có mong muốn thỏa thuận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất thì pháp thực hiện theo quy định về pháp luật đất đai và các quy định mà pháp luật có quy định về vấn đề này.
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai 2013 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”;
Do đó bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải đến văn phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện.
Theo điểm g khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định về Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thi người sử dụng đất có quyền “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”;
Tuy nhiên, việc thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam đã có các quy định liên quan để thực hiện nhưng còn việc thế chấp quyền sử dụng đất cho cá nhân thì chưa có quy định cụ thể.
Đến khi Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ về việc thi hành Bộ luật dân sự về nghĩa vụ bảo đảm, có hiệu lực từ ngày 15/5/2021, cho phép người dân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất đã có quy định cụ thể tại Điều 35 nghị định này quy định: “Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ“.
Như vậy với quy định này, bất kỳ người Việt Nam đủ năng lực hành vi dân sự đều có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất do cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất. Nếu nhận thế chấp để vay mượn tài sản (kèm có trả lãi) thì việc tính lãi suất, lãi trả chậm… được áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành. Việc này giúp tránh được các hợp đồng giả cách giữa người cho vayvới người vay, dẫn đến tranh chấp mà phần thiệt luôn thuộc về người vay.
Nguyễn Phương
